Bất động sản là một trong những ngành nghề có cơ cấu phát triển mạnh bậc nhất ở nước ta ở thời điểm hiện tại. Với chiết khấu cực kỳ cao khi có một vụ mua bán bất động sản thành công, nên việc hàng loạt công ty môi giới ra đời ghi chân vào lĩnh vực này. Việc chuyển nhượng bất động sản là đất đai thường đi kèm các điều khoản về thuế suất. Đặc biệt khi hoạt động chuyển nhượng này diễn ra trong doanh nghiệp thì các hóa đơn chuyển quyền yêu cầu phải được trình bày rõ ràng để làm bằng chứng. Cách viết hóa đơn chuyển quyền sử dụng đất như thế nào? Làm sao để viết được chính xác nhất tất cả sẽ có trong bài viết dưới đây.
Trường hợp cần viết hóa đơn chuyển quyền sử dụng đất
Cách viết hóa đơn quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi doanh nghiệp tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình sang cho cá nhân/ tổ chức khác. Doanh nghiệp không đăng ký ngành nghề kinh doanh liên quan đến chuyển nhượng bất động sản thì có được xuất hóa đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất không ?
Căn cứ theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Thông tư 26/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung cho điểm b khoản 1 Điều 16 Thông tư 39/2014/TT-BTC, người bán cần phải lập hóa đơn khi bán bất kỳ hàng hóa, dịch vụ nào. Trong đó bao gồm cả các trường hợp hàng hóa, dịch vụ dùng để khuyến mại, quảng cáo, hàng mẫu. Hay hàng hóa, dịch vụ dùng để cho, biếu, tặng, trao đổi, trả thay lương cho người lao động và dùng cho tiêu dùng nội bộ (trừ hàng hóa luân chuyển nội bộ để tiếp tục quá trình sản xuất. Như vậy tức là khi tiến hành chuyển nhượng bất động sản, công ty sẽ phải lập hóa đơn theo quy định của Pháp luật.
Cách viết hóa đơn chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
Căn cứ theo quy định Thông tư 219/2013/TT-BTC thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc về đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng. Áp dụng tại khoản 10 Điều 7 thông tư 219/2013/TT-BTC quy định về giá tính thuế đối với những hoạt động chuyển nhượng bất động sản: giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất đã được trừ để tính thuế GTGT.
Giá đất đã được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:
- Trường hợp đất được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất đã được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất bắt buộc phải nộp cho ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm), kể cả chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.
- Trường hợp đấu giá đất thuộc quyền sử dụng đất của Nhà nước, giá đất đã được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu thầu.
- Trường hợp thuê đất nhằm đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, xây dựng nhà để bán lại, giá đất đã được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp cho ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và những chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.
- Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận được chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các tổ chức, cá nhân thì giá đất đã được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Phải bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có), cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của chính cơ sở hạ tầng đã được tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.
Ví dụ về viết hóa đơn chuyển quyền sử dụng đất
Ví dụ: Trường hợp thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bất động sản cho khách hàng A, hai bên mua bán đã xác định tổng giá chuyển nhượng là 3 tỷ đồng (chưa bao gồm thuế GTGT), trong đó giá đất đã được trừ là 1 tỷ đồng (việc xác định giá đất được trừ khi tính toán thuế GTGT phải thực hiện theo những hướng dẫn tại điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC nêu trên, cụ thể là giá đất ở thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng nếu có…) thì viết hóa đơn như sau:
- Giá khi chuyển nhượng bất động sản: 3.000.000.000đ
- Giá đất đã được trừ khi tính thuế GTGT: 1.000.000.000đ
- Cộng tiền hàng: 2.000.000.000đ
- Thuế suất: 10%
- Thuế GTGT: 200.000.000đ
Tổng giá thanh toán: 3.200.000.000đ
Công ty kê khai thuế GTGT và thuế TNDN đối với những hoạt động chuyển nhượng bất động sản làm theo mẫu số 01/GTGT và mẫu số 02/TNDN ban hành kèm theo Thông tư số 156/2013/TT-BTC theo quy định. Có thể tìm kiếm và tải những mẫu có sẵn ở những mã nguồn mở về Luật.
Việc nắm bắt được những điều cần lưu ý về cách viết hóa đơn chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp bạn tiến hành được các thủ tục nhanh chóng theo đúng quy định của pháp luật. Đồng thời sẽ không bị nhầm lẫn giữa những cách tính thuế GTGT khác nhau trong những trường hợp khác nhau.
